מדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן
חושבים להיכנס לתחום המרתק והמתגמל של השקעות נדל"ן? לפניכם כמה מושגים שחשוב להכיר, טכניקות לבחירת ההשקעה הנכונה וטיפים נוספים שיעזרו לכם בדרך.
איך תדעו כמה תרוויחו?
השקעות הנדל"ן נועדו להעניק לכם תשואה בשתי דרכים. הראשונה – תשואה קבועה מהשכרה של הנכס, הן נכס מסחרי והן נכס למגורים. למשל דירות למכירה באזורים שונים בארץ יעניקו לכם תשואה של בין 3%-6% לאורך השנה.
הדרך השנייה – להרוויח מעליית ערך של הנכס. כל האזורים בארץ שגשגו בארבעים השנים האחרונות ועלו ב-500%-1000%. למשל, דירה ברמת אביב שנמכרה בעבר במחיר של $135,000 בשנות התשעים עולה כיום מעל 2.5 מיליוני שקלים (כמעט מיליון דולר). ניתן למקסם את הרווח מעליית הערך במכירה אם תשקיעו בשיפוץ הנכס, כמו: הוספת ריצוף יוקרתי, עיצוב אדריכלי מרשים, חלוקה שונה של החדרים, פרקט ועדכון ארונות המטבח.
איך מוצאים את האזור הנכון להשקעה?
בחירת אזור ההשקעה יכולה להיות מבוססת על כמה גורמים:
- איתור חברת דירות למכירה המציעה מבצעים שונים על נכס חדש באזורים שבהם קל להשכיר את הנכס.
- בחירה של אסטרטגיית ההשקעה. אם אתם רוצים להרוויח תשואה שנתית גבוהה יותר להשקעה ארוכת טווח, כדאי להשקיע בפריפריה שבה היחס בין גובה השכירות השנתית לעלות הנכס גבוה יותר. אם אתם מכוונים לעליית ערך, מומלץ להשקיע באזורי ביקוש במרכז.
- השקיעו בסמוך לבתי חולים, אוניברסיטאות ומוסדות נוספים. בתי־ספר הם אחד ממוקדי המשיכה הגדולים ביותר של זוגות צעירים עם ילדים. דיירים אלה נוטים להישאר זמן רב בדירה, ולהתחייב לאזור שבו יש בית־ספר טוב. הילדים שמתחילים לפתח קשרים חברתיים בבית־הספר הם הגורם העיקרי שיכול להשפיע על יציבות ההשקעה, ולאפשר לכם ליהנות מתשואה קבועה ללא "הפוגות בהשכרה" שבהן הנכס ריק.
איך יודעים שהנכס לא יגרור הוצאות על תיקונים רבים?
אם אתם קונים נכס חדש מקבלן, בדרך כלל כמות התיקונים הצפויה לכם תהיה מזערית. בתחילת הדרך הקבלן נושא חלק מעליות התיקון (אם ישנן), בנוסף נכס חדש נוטה פחות לבלאי.
לעומת זאת, אם בחרתם לרכוש דירות יד שנייה, מומלץ לא לוותר על התהליך שמכונה "בדק בית". חברות מקצועיות עורכות בדיקה של הנכס מן המסד ועד הטפחות, ומספקות לכם דו"ח על הליקויים הקיימים בנכס. הדו"ח הזה יכול לשמש עבורכם הן ככלי למשא ומתן מול המוכר על מחיר הנכס, והן כדרך לדעת האם ישנן "עיזים מאחורי הקיר" – האם יש תקלות שלא ניתן לראות כמו בעיות צנרת, חשמל או דליפות מהגג שעשויות לגרום לנזק לנכס. לאחר שערכתם את הבדיקה, אם החלטתם לרכוש את הנכס, מומלץ לתקן את התקלות טרם שאתם משכירים אותו לדיירים וליהנות משנים של הכנסה משתלמת משכירות.
לסיכום, תחום הנדל"ן יכול להיות ההשקעה המשתלמת ביותר עבורכם כיום. יש מגוון רחב של נכסים במחירים מפתיעים שיכולים להסב רווחים הן כתשואה שנתית והן מעליית הערך בעתיד.